Вы можете получить имущественный вычет не только при покупке квартиры, но и при стоительстве дома — как с помощью подрядных организаций, так и своими силам. 

Чтобы получить право на вычет за дом, должны быть соблюдены следующие условия:

• Вы гражданины РФ.
• Платите налог на доходы по ставке 13%.
• Построили дом в России.
• Купили участок не у близкого родственника.
• У вас есть документы, которые подтверждают расходы на строительство.
• Раньше вы не использовали право на вычет или есть остаток.

И важное условие: дом должен быть жилым. Если сотрудник из БТИ проводил обследование и замеры, когда в доме не было отопления, то жилым дом не признают. Право собственности на участок и дом будут, но для вычета это не подойдет — вернуть налог не получится. 

Такми образом, вычет нельзя получить, пока у дома нет жилого назначения и официальной регистрации в Росреестре. Даже если с назначением земли и оформлением документов на нее все в порядке, налог все равно не вернут.

И если вы купите участок под строительство, то налог вернуть не получится, пока не будет построен и оформлен дом. 

Даже если стройка уже идет или семья заселилась, все равно нужны документы на дом. Это обязательное условие для вычета именно при оплате участка. Отдельно налог за него не вернут.

Обращаем ваше внимание, что в таком случае вычет получить нельзя, это требование Минфина. В документах должно быть написано «жилой дом», это очень важно. 

Жилое строение признают жилым домом, при начислении налога на имущество, а для вычета — нет.

Также не удастся получить вычет, если вы купите или построите нежилое здание, а потом переведете его в жилой дом. Для вычета важно, чтобы вы изначально построили или приобрели именно жилой дом.

Сумма вычета за дом такая же, как при покупке квартиры. В таблице представлены максимальные суммы вычета. 

Фактически вернут 13% от суммы подтвержденных расходов. Например, если участок купили за 500 тысяч и есть чеки на материалы еще на 500 тысяч, то можно вернуть только 130 тысяч рублей НДФЛ.

На вычет могут заявить оба супруга, состоящих в официальном браке. Но это увеличит сумму налога к возврату, только если расходы превышают 2 млн рублей. Таже, если все платежки, чеки и право собственности оформлены только на одного супруга, все равно вычет получат оба супруга.

Например, на дом и участок семья потратила 4 млн рублей. Максимальная сумма вычета на одного человека — 2 млн. Но у каждого из супругов есть право на свой вычет: дом считается общим. Поэтому муж получит вычет в сумме 2 млн и жена столько же. Вместе они вернут из бюджета 520 тысяч.

Налог возвращается только на сумму, которую вы оплатили своими деньгами, поэтому на маткапила, субсидии, господдержку вычет подать нельзя. 

К вычету принимают только те расходы, которые упоминаются в налоговом кодексе:

• Разработка проектной и сметной документации.
• Покупка строительных и отделочных материалов.
• Строительные и отделочные работы.
• Подключение к электросетям, водоснабжению, газопроводу и канализации. Автономный септик тоже.

Поэтому не включайте в сумму вычета стоимость инстурментов, использованых при строительстве, аренду техники и услуги риэлтора, если были использованы при покупке.

Необходимо подготовить следующие документы:

• Договор купли-продажи на земельный участок. Этот документ нужен, только если заявляете вычет по расходам на землю.
• Договор о строительстве жилого дома с подрядчиками: компанией, ИП, самозанятым. Если разные подрядчики делали для вас отдельные виды работ, тогда подавайте несколько договоров на каждый вид работ с каждым подрядчиком.
• Подтверждение расходов: выписки со счета в банке, расписки, квитанции, чеки или акты.
• Кредитный договор и подтверждение уплаченных процентов, если был кредит.

С 1 января 2022 года не нужно приносить в налоговую документы о праве собственности на дом и землю. Их убрали из списка представляемых для вычета документов, потому что данные о недвижимости и ее владельцах хранятся в ЕГРН. Информацию оттуда налоговикам передает Росреестр. 

Начните собирать указанные выше документы. Далее необходимо признать дом жилым. Вызывайте техника, делайте замеры, обследования и регистрируйте право собственности. Это не такая быстрая процедура, как с квартирой, поэтому лучше не делать это заранее. 

Как только зарегистрируете дом как жилой, у вас появятся следующие варианты: 

Подать декларацию. Первую декларацию можно подать только за тот год, когда дом стал жилым. При этом чеки могут быть датированы и предыдущими годами, это неважно.

Вы собираете все расходные документы: выписки, чеки, расписки по оплате участка. Затем заполняете декларацию 3-НДФЛ. Это нужно сделать обоим супругам. Расходы для подтверждения вычета распределите между собой по заявлению, как захотите.

Остаток вычета можно переносить на следующие годы, пока не вернете по 260 тысяч рублей. Судя по вашим расходам, вам достаточно уже сейчас оформить дом, чтобы забрать максимум. Другие чеки уже не повысят сумму налога к возврату.

Но если у вас подтверждены не все 4 млн, тогда собирайте максимум. Потом можно увеличивать сумму, если будут появляться еще расходы. То, что вы платили родственникам, без документов, делали своими руками, в вычет не войдет. Только чеки, банковские выписки, квитанции и расписки.

Получить уведомление о праве на вычет. Налог при покупке дома можно возвращать через работодателя. Тогда не нужна декларация, нет долгой камеральной проверки и можно сразу не платить налог. 

В налоговом кодексе нет такого требования, чтобы при строительстве дома покупать работы и материалы только у фирм или ИП. Можно платить кому угодно и потом предъявить такие расходы к вычету. Например, можно нанять соседа-электрика или обратиться к другу за помощью в заливке фундамента за деньги.

Это не значит, что можно как угодно фиктивно увеличивать сумму расходов, чтобы забрать НДФЛ по максимуму. Кажется, что можно построить дом за 500 тысяч рублей, а потом написать расписку, как будто кому-то заплатили за материалы или работу еще на 500 тысяч, и вернуть больше налога. Но в такой схеме есть две проблемы.

Автор расписки должен заплатить налог. При покупке у физлица нужно составлять акт, и там должны быть его паспортные данные. То есть налоговая должна видеть, что это не какой-то мифический человек, а реальный и вот он у них в базе. Для вас это расход, а для него — доход. Вы хотите вернуть налог, а он должен его заплатить. Налоговая может спросить у этого человека, где же его декларация.

Вы должны заплатить взносы. Если вы платите физлицу за товар, то он должен сам отчитаться о доходах и заплатить 13%. Но если вы платите ему за работу, то у вас появляется обязанность: платить за этого человека страховые взносы. По закону вы должны пойти в пенсионный фонд, зарегистрироваться там и перечислять в бюджет 27,1% от той суммы, которую заплатили за работу физлицу при строительстве дома. Так почти никто не делает, но лишние вопросы вам ведь ни к чему.

Чтобы не доставить проблем родственникам и себе, лучше покупать все для стройки в магазинах, а за работы платить фирмам, ИП или самозанятым. Там с налогами нет таких проблем: они сами их платят, а фирмы ИП сдают отчеты. Да и у налоговой будет меньше вопросов к достоверности таких расходов, и вам быстрее вернут НДФЛ.